概要：文章主要探究了商品住宅小区中的公共设施和可分摊公用建筑面积对商品房建筑面积的影响。公共设施设施可以提高小区的居住于品质，一般不直接影响商品房的面积。而公摊面积则直接影响每套住宅的得房率。一般来说公摊面积跟层高、建筑结构设计有关。

　　关键词：公共设施公摊面积商品房面积　　　　房地产项目研发时间跨度大、过程简单，其中牵涉到的房屋面积虽然最后通过房地产权证的方式确认下来，但是在有所不同的开发阶段其皆不会有一些差异。特别是在是国内房地产市场构成的早期由于技术条件、规划国土职能分工等原因，房屋产权的面积往往不会跟报建、预售时的面积不存在差异，有的差异甚至超过了10%。随着1995年建设部《商品房销售面积计算出来及公用建筑面积分摊规则》以及2000年8月国家标准《房产测量规范》颁布实施，使商品房面积测量和计算出来有了统一的标准，对强化房地产市场管理，逐步规范房地产开发企业销售不道德都起着了大力起到。

但是很多人对于影响商品房建筑面积的和公用建筑面积没过于多的理解，有的人甚至把他和住宅小区中的公共设施设施混为一谈。因此有适当对住宅小区中的公共设施设施做到一些理解，对影响商品房面积的公摊面积展开一些探究。　　　　一、住宅小区公共设施设施　　　　住宅设施设施，指为城镇居民建构公共卫生、安全性、宁静、舒适度的居住于环境而必须的住宅附属设施。一般分成教育设施、医疗卫生实行、文化体育设施、社区服务与行政管理设施、邮政及市政共用设施、商业服务设施及其他等七大类。

　　（1）教育设施还包括：幼儿园、中小学。　　（2）医疗卫生设施一般还包括：卫生站、公共卫生服务中心等。

　　（3）文化体育设施还包括：综合文化活动中心、文化活动车站、居民运动场/馆。　　（4）社区服务与行政管理设施还包括：老年人福利院、老年人服务中心、托老所、老年人服务站点、托儿所、市政及其他管理用房、社区服务中心、社区居委会、物业管理用房、业主委员会用房、　　（5）邮政及市政公用设施还包括：燃气供应站、变电站、垃圾传输车站、邮政分局、公共厕所、社会停车场/库、公交首末车站、电信营业所、电信分局。　　（6）商业服务设施还包括：肉菜市场、百货商店等。　　（7）其他一般指公变房、水池及泵房、锅炉房、启闭车站、换热站等。

作为小区的公共设施大部分发展商在已完成建设后都要接管给涉及部门接管。例如教育设施一般接管给当地教育局，医疗卫生设施一般接管给当地卫生部门；社区服务与行政管理设施包在一般来说不会接管给物业管理部门或当地居委会；燃气供应站由煤气公司接管；变电站由供电局接管；垃圾传输车站（垃圾搜集点）由环卫部门接管；公交车站由交通部门接管；邮政分局由邮政部门接管等等。上述的小区公共设施作为接管的设施一般会参予小区内住宅、商业等面积的分摊，根据现在各地区对于公共设施建设实行的拒绝基本上是与住宅实时实行建设竣工验收，如果是分期建设的大型小区，则根据项目总体规划在公共设施在必需与当期住宅实时建设竣工验收。

　　一般来说此类的公共设施（不含商业设施）不会占到小区总建筑面积的5%，公共设施面积除商业设施外其他的面积一般要接管给专业管理部门，基本上不作为可分摊的建筑面积，对商品房的分摊面积没影响，一般来说房地产权证要办理到接管后的专业管理部门名下。　　　　二、公摊面积　　　　公摊面积是可分摊的公用建筑面积的全称。公用建筑面积是住宅建设不可缺少的一部分，是所指由整栋楼的产权人联合所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用建筑面积分成可分摊的公用建筑面积（即公摊面积）和不能分摊的公用建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应该分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共计，购房人按照法律、法规的规定对其拥有权利，承担责任。其中对商品房面积有直接影响的是公摊面积，它和套内建筑面积之和包含了一套商品房的建筑面积。

　　根据2000年8月1日开始实行的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》及《北京市商品房销售面积计算出来及公用建筑面积分摊暂行规定》，我们基本总结出有公用建筑面积中不能用作分摊的有：1、作为独立国家用于空间出租、购的地下室（不含机动车库、非机动车库）、车道、车棚等，作为人防工程的地下室、分开不具备用于功能的独立国家用于空间如仓库；2、售房单位自营、出租的房屋；3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(还包括物业管理)房、设备用房。4、作为路面或街道用于的穿越楼内的地下通道。　　可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，逆（配上）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、电脑网络室(指智能大厦)、热水锅炉房、电梯工休息室、当值警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(还包括山墙)，为墙体面积水平投影面积的一半。

　　公摊面积的分摊原则：　　1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不连接的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。　　2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由获益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算出来分摊系数。

各套商品房不应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。　　3、公用建筑面积分摊后，不区分各套商品房卖得建筑面积的明确部位，但任何人不得强占或转变原设计的用于功能。　　业主每户分摊的公用面积应当是公用建筑面积分摊系数除以每户套内建筑面积。

所谓公摊系数，也就是房屋的得房率。　　公摊面积计算出来方式还包括：　　（1）各楼栋公摊总面积＝整栋建筑面积－各套套内建筑面积之和－已作为独立国家用于空间出租、购的地下室、车棚、人防工程地下室；　　（2）公用建筑面积分摊系数＝公摊面积／各套套内建筑面积之和；　　（3）每套公摊建筑面积＝各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数。

　　在一个楼宇中，公摊面积过大，不致减少房屋的性价比；过小，则影响居住于的舒适度。那么，公摊面积应当占到多大比例呢？一般而言，高层楼房的分摊面积要小于多层的分摊面积。

虽然国家在一般住宅的公摊系数上没规定下限，但是根据建筑设计规范一般来说会多达30%，根据层高大体如下：　　7层以下住宅公摊亲率一般为7%12%；　　711层住宅公摊率约为10%16%；　　1218层住宅公摊率约为14%20%；　　1833层住宅公摊率约为16%24%；　　公摊面积过大除了上述提及的层高问题之外，一般来说还有以下两种原因，一是有所不同的建筑结构导致公摊面积不存在较小差异，一般来说框架比砖混公摊大、塔楼比板式公摊大，这种由于建筑结构有所不同导致的公摊面积差异可以超过10%25%之间。　　另一种情况是由于户型结构和空间设计不合理导致的，例如电梯间过大，梯间到每户之间的过道过长、一梯多户、柱网设计不合理等等。在很多商住楼的设计上往往为了顾及商业部分的必须在结构和设计上做到了较小的让步造成公摊过大。

　　　　结束语：　　公共设施的多少和公摊面积的大小都是反映人们居住于环境的标准。因此，如何在符合居住于市场需求、空间舒适度的同时顾及合理增加住宅的公摊面积，是有一点房屋建设单位深入研究的课题。.。

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